Aperte le sottoscrizioni CARD
di Giulia Gritti e Dario Acquaroli
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare di Bergamo ha subito profonde trasformazioni, con un progressivo e marcato aumento dei costi sia per l’acquisto che per l’affitto delle abitazioni. Un fenomeno che, se da un lato testimonia la crescente attrattività della città, dall’altro solleva interrogativi sulla sua sostenibilità sociale. Il caro-casa sta rendendo sempre più difficile l’accesso a un’abitazione per diverse fasce della popolazione, aggravando le disuguaglianze e mettendo in crisi il diritto all’abitare.
Il notevole aumento dei prezzi di acquisto e di affitto degli immobili dell’ultimo periodo a Bergamo città è confermato dai dati: osservando le quotazioni immobiliari monitorate da Immobiliare.it, il prezzo di acquisto delle case a gennaio 2025 è aumentato di circa il 15,5% rispetto a gennaio 2022 (quando era di 2.334 €/m2), raggiungendo il costo di 2.695€ in media al metro quadrato, e gli affitti hanno registrato un incremento del 23,3%, con un costo medio di 12,40€ al metro quadrato (a gennaio 2022 era di 10,05 €/m2). Inoltre, per l'acquisto, le abitazioni nuove nelle zone più ambite hanno raggiunto valori tra i 5.000 e i 6.000 euro al metro quadrato; mentre per l'affitto, un bilocale può costare 700 e per un trilocale non arredato si arriva a 1000 euro al mese, ad oggi corrispondente al 60/70% dello stipendio di un impiegato (considerato di circa 1400 euro al mese), a differenza di quanto raccomandato, ovvero che il canone di affitto non superi il 30/40% del reddito netto mensile. Tornando indietro nel tempo, nel 1969 il rapporto tra affitto e reddito era di uno a cinque: a fronte dello stipendio di centomila lire di un impiegato nel pubblico, un trilocale in centro a Bergamo costava 20 mila lire di affitto. Negli ultimi anni, tra le cause dell'incremento dei prezzi vi è l'aumento dei tassi d'interesse sui mutui, che ha reso più costoso l'accesso al credito e ha spinto i potenziali acquirenti a spostarsi sull’affitto, portando a un aumento della domanda di affitti e dunque dei suoi costi.
Anche i dati degli sfratti sono preoccupanti, dovuti principalmente alla morosità, che evidenzia la difficoltà di far fronte ai canoni di affitto e lo scarso potere di acquisto degli stipendi dei cittadini. In particolare, nel 2023, Bergamo ha registrato un aumento del 102% degli sfratti rispetto all’anno precedente, con un totale di 767 provvedimenti emessi, di cui 602 per morosità. Nonostante l'alto numero di sfratti, la provincia di Bergamo secondo i dati Istat del 2021 conta oltre 173.000 abitazioni non occupate, pari al 27% del totale, mentre in città la percentuale è del 15,4%. Si tratta di case abitate da persone non residenti o di seconde case, e principalmente di appartamenti sfitti o destinati agli affitti brevi a scopi turistici. Inoltre, oltre il 10% delle residenze pubbliche in città risultano sfitte a causa di carenze manutentive, e nonostante i recenti importanti impegni di spesa del Comune per il riattamento di numerosi alloggi e gli interventi di Aler per il ripristino e la rigenerazione urbana (ad es. con il progetto PINQuA al Villaggio Sposi), servirebbero nuovi piani nazionali/regionali di ristrutturazione del patrimonio abitativo pubblico, oltre che l’edificazione di nuovi alloggi (le case popolari in Italia sono il 3,8% del totale delle abitazioni, contro il 37% dei Paesi Bassi, in Danimarca il 21%, nel Regno Unito il 17,6% e in Francia il 16,8%).
Il rilancio di Bergamo come capitale della cultura 2023 ha portato numerosi visitatori, contribuendo all’aumento delle locazioni turistiche ad affitto breve a Bergamo e provincia. Questo ha ridotto la disponibilità degli alloggi a lungo termine per i residenti e di conseguenza ha fortemente influenzato l’innalzamento del costo degli affitti a uso residenziale. Infatti, la provincia bergamasca ha recentemente assistito a un incremento significativo degli affitti brevi: a fine 2024 il numero di annunci pubblicati su Airbnb ammontava a 3.555 rispetto a fine 2023 quando se ne contavano 3.048, con un aumento del 16.6% nel giro di un anno. Nel comune di Bergamo, a fine 2024 gli annunci su Airbnb erano 1.414 (circa il 40% del totale provinciale), con un aumento di 210 unità rispetto all'anno precedente, corrispondente ad una crescita del 17,4%. La situazione al momento non è paragonabile a quella di Venezia o Firenze, che secondo i dati di Inside Airbnb di marzo 2025 contano rispettivamente con 7.921 e 12.477 locazioni turistiche su Airbnb, ma con un tasso di crescita di alloggi ad affitto breve a Bergamo tra il 15 e il 20% annuo non è difficile immaginare che in pochi anni si possano raggiungere livelli di turistificazione simili. Gli annunci riguardano per circa l’82% dei casi interi appartamenti, il resto sono camere singole, e si concentrano principalmente in città, vicino ai laghi, e vi è una discreta presenza nelle valli, soprattutto tra Clusone e Castione della Presolana. In particolare, la maggior parte di queste strutture si trova in Città Alta, ma il fenomeno colpisce anche altre zone. A Orio al Serio, ad esempio, è stato segnalato che nel 2024 sessanta persone hanno lasciato il comune, pari al 3% della popolazione locale, a causa della mancanza di appartamenti disponibili per la residenza, molti dei quali sono stati convertiti in affitti brevi. I b&b sono infatti raddoppiati nell’ultimo periodo per la presenza dell’aeroporto. Questo fenomeno sta portando a una trasformazione dei quartieri, che stanno diventando sempre più destinazioni turistiche a discapito della residenzialità, contribuendo al fenomeno della gentrificazione.
Tra le categorie colpite dalla crisi abitativa ci sono i giovani under 30, di cui circa uno su tre è ancora precario, senza contratto a tempo indeterminato e con una retribuzione media che non supera i 1300 euro in busta paga, per un totale di 17mila euro lordi l’annuo, segnalando l’allungamento dei tempi tra la fine degli studi e l’approdo alla stabilità. Confrontando queste premesse con i costi attuali degli affitti a Bergamo, sono evidenti le difficoltà che riscontrano i giovani nell’accesso all’affitto e al pagamento di un mutuo, e dunque al progetto di una vita indipendente. Oltre all’impatto sulla vita dei singoli giovani, vi sono conseguenze anche a livello sociale, portando i giovani a espatriare e contribuendo alla crisi demografica. A tal proposito, il Comune di Bergamo ha recentemente presentato il bando “Fondo Abitare under 35”, che si rivolge ai giovani per sostenere le spese di affitto in città con un contributo mensile da 150 a 200 euro, per la durata di 3 anni. Anche le donne, soprattutto quelle sole, subiscono gli effetti della crisi abitativa, con un numero di accessi mai visto agli sportelli del Comune di Bergamo, principalmente per bisogni di tipo economico e abitativo. Si tratta tendenzialmente di working poor, ovvero lavoratrici con reddito basso che non consente loro di far fronte ai costi della vita in aumento.
Un altro fenomeno attuale da considerare nell’analisi della situazione abitativa della provincia di Bergamo è lo spopolamento delle aree interne, nello specifico delle valli. L’istituto regionale per il supporto alle politiche della Lombardia PoliS ha infatti calcolato che entro il 2031 le cinque comunità montane orobiche, che comprendono la Valle Seriana, la Valle Brembana, la Valle Imagna, la Val di Scalve e i Laghi bergamaschi, potrebbero perdere circa 10mila abitanti rispetto al 2022, con un calo della popolazione del 3.4%. In particolare, ci si aspetta una riduzione significativa della popolazione, pari al 6.4%, in Valle Brembana, con una perdita di oltre 2500 abitanti, seguita dalla Val di Scalve con un calo potenziale di residenti del 6.3%. Anche se sul lungo periodo per la Valle Imagna si prospetta una diminuzione della popolazione del 0.7%, negli ultimi dieci anni è stata registrata una tendenza positiva di crescita dello 0.4% dei residenti, in contrasto con le aree sopramenzionate che ne presentano esclusivamente una riduzione. Questo è stato possibile principalmente grazie all’influenza di un’economia resistente e attiva che ha visto un incremento del numero di imprese e negozi presenti, ma in ogni caso anche in Valle Imagna è stato riscontrato un calo delle nascite e un aumento dei residenti over 65. Un altro studio di PoliS rivela che complessivamente nella provincia bergamasca vi sono 42 comuni ad alto rischio di spopolamento (il 17% del totale), principalmente situati nelle valli. Tra le cause vi è la centralizzazione dei servizi, che vengono trasferiti in città, penalizzando le zone montane.
L’evoluzione del mercato immobiliare a Bergamo pone una sfida complessa, che richiede interventi urgenti e strutturali per tutelare il diritto alla casa. L’aumento dei costi delle abitazioni e degli sfratti, la sfiducia dilagante dei piccoli proprietari verso l’affitto di medio-lungo periodo, lo spopolamento delle aree interne, evidenziano una città e una provincia sempre più polarizzate, dove la crescita delle disuguaglianze tra residenti diventa visibile nella struttura urbana. Per garantire un futuro abitativo equo e inclusivo, è necessario ripensare le politiche pubbliche in tema di casa, ponendo al centro la residenzialità stabile, il contenimento degli affitti, la regolarizzazione degli affitti brevi, il rilancio della cooperazione edilizia e la rigenerazione del patrimonio immobiliare esistente.
Come Acli nei prossimi anni ci impegneremo a sviluppare risposte che non si limitino a fornire alloggi, ma che sappiano ridefinire il concetto stesso di abitare come esperienza collettiva, generativa, integrata con il territorio. Tenendo conto della diffusione del problema dell’abitare nella provincia di Bergamo, proveremo a coinvolgere numerosi soggetti istituzionali e del territorio, costruendo progettualità in più luoghi per affrontare direttamente le criticità dei contesti locali e differenziando le azioni per rispondere ai diversi bisogni. Insieme a tutte le realtà e i soggetti che hanno a cuore il tema dell’emergenza casa, proveremo a sperimentare e diffondere modelli innovativi, sostenibili e inclusivi di abitare solidale, che valorizzino la cooperazione, l’autonomia e le reti di prossimità, promuovendo la casa non solo come bene individuale, ma come spazio di comunità.